Was der Kaufpreisfaktor ausdrückt
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten ein Käufer für eine Immobilie bezahlt. Er wird berechnet, indem der Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt wird. Eine Wohnung für 300.000 Euro, die im Jahr 12.000 Euro Kaltmiete einbringt, hat also einen Faktor von 25.
Die Kennzahl wird auch als Vervielfältiger oder Mietmultiplikator bezeichnet. Sie stammt aus der Praxis von Kapitalanlegern und Maklern und wird heute auf fast jedem Portal für Renditeobjekte angegeben. Ihr großer Vorteil liegt in der Einfachheit.
Gerade bei der Vorauswahl ist diese Einfachheit wertvoll. Wer Dutzende Angebote sichtet, kann mit einem Blick auf den Faktor entscheiden, welche Objekte eine nähere Betrachtung verdienen. Für eine fundierte Kaufentscheidung braucht es danach aber weitere Zahlen.
Der Zusammenhang mit der Bruttorendite
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von vier Prozent, ein Faktor von 20 einer Rendite von fünf Prozent. Wer den einen Wert kennt, kann den anderen sofort ableiten.
Je höher der Faktor, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Mietertrag. Ein niedriger Faktor deutet auf eine höhere Rendite hin, kann aber auch auf Risiken wie eine schwache Lage oder einen schlechten Zustand hinweisen.
Ein ungewöhnlich niedriger Faktor sollte deshalb immer Anlass für Rückfragen sein. Häufig verbergen sich dahinter ein hoher Instandhaltungsstau, eine schwierige Mieterstruktur oder eine Lage mit sinkender Nachfrage. Manchmal ist er aber auch schlicht ein gutes Angebot, das schnell entschieden werden will.
Welche Miete in die Rechnung gehört
Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten. Umlagefähige Nebenkosten werden ohnehin an den Mieter weitergegeben und tragen nicht zum Ertrag bei. Wer versehentlich die Warmmiete ansetzt, rechnet die Immobilie deutlich zu günstig.
Auch Einnahmen aus Stellplätzen oder Garagen gehören in die Rechnung, sofern sie mitverkauft werden. Wird ein Stellplatz separat angeboten, sollte er beim Faktor herausgerechnet werden. Sonst entsteht ein schiefes Bild, weil der Kaufpreis und die Miete sich auf unterschiedliche Leistungen beziehen.
Bei vermieteten Objekten wird die tatsächlich gezahlte Miete verwendet. Bei leer stehenden oder selbst genutzten Objekten muss eine erzielbare Marktmiete geschätzt werden. Diese Schätzung ist eine häufige Fehlerquelle, weil sie leicht zu optimistisch ausfällt.
Welche Werte üblich sind
Einen allgemeingültigen richtigen Faktor gibt es nicht. Die Werte unterscheiden sich stark nach Region, Lage und Objektart.
Großstädte und gefragte Lagen
In begehrten Großstädten liegen die Faktoren häufig bei 25 bis über 30. Käufer akzeptieren hier eine niedrige laufende Rendite, weil sie auf Wertsteigerung und eine stabile Vermietung setzen. Leerstand ist in solchen Märkten selten, und Mieterhöhungen lassen sich im Rahmen des Mietrechts eher durchsetzen.
Bei Neubauwohnungen liegen die Faktoren oft noch höher als im Bestand, weil Käufer für den guten Zustand und die geringen Instandhaltungskosten der ersten Jahre einen Aufschlag zahlen. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie lange die Wohnung gehalten wird.
Wie lange sich diese Erwartung erfüllt, ist allerdings offen. Steigende Zinsen haben in den vergangenen Jahren gezeigt, dass hohe Faktoren nicht dauerhaft gesichert sind. Wenn Fremdkapital teurer wird, steigt der Druck auf die Rendite und damit auf die Kaufpreise.
Mittelstädte und ländliche Regionen
In kleineren Städten und im ländlichen Raum sind Faktoren zwischen 15 und 22 verbreitet. Die laufende Rendite ist höher, dafür sind Wertsteigerungen weniger sicher, und das Vermietungsrisiko kann größer sein. Viele Kapitalanleger mischen deshalb Objekte aus beiden Kategorien.
Wichtig ist hier ein genauer Blick auf die Bevölkerungsentwicklung. In Regionen mit Zuzug kann ein moderater Faktor eine gute Gelegenheit sein. In Regionen mit Abwanderung droht dagegen Leerstand, der die Rendite schnell aufzehrt.
Unterschiede innerhalb einer Stadt
Auch innerhalb einer Stadt können die Faktoren deutlich voneinander abweichen. Eine Altbauwohnung in zentraler Lage wird anders bewertet als eine Wohnung in einem Großwohngebiet am Stadtrand. Wer Faktoren vergleicht, sollte deshalb nur ähnliche Objekte in ähnlichen Lagen nebeneinanderstellen.
Zusätzlich spielt die Größe der Wohnung eine Rolle. Kleine Apartments erzielen je Quadratmeter oft höhere Mieten, sind aber auch teurer im Einkauf und haben häufiger Mieterwechsel. Große Familienwohnungen bringen weniger Miete je Quadratmeter, dafür meist längere Mietverhältnisse.
Was der Faktor nicht zeigt
Die Einfachheit des Kaufpreisfaktors ist zugleich seine größte Schwäche. Er blendet Kosten und Risiken aus, die für die tatsächliche Rendite entscheidend sind.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision erhöhen den tatsächlichen Kaufpreis um zehn Prozent und mehr, je nach Bundesland. Der übliche Faktor wird meist ohne diese Kosten angegeben. Wer sie einbezieht, kommt auf einen spürbar höheren Wert.
Die Grunderwerbsteuer allein liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch. Bei einem Kauf über einen Makler fällt außerdem eine Provision an, deren Höhe regional unterschiedlich ist.
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und bestimmte Reparaturen trägt der Vermieter selbst. Bei Eigentumswohnungen kommen Teile des Hausgelds hinzu, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Auch der Vermieteranteil am CO2-Preis gehört in diese Kategorie. Diese Kosten können die Rendite um einen Prozentpunkt und mehr schmälern.
Als grobe Faustregel rechnen viele Anleger mit 15 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete für nicht umlagefähige Kosten. Bei älteren Gebäuden kann der Anteil höher liegen. Wer genau rechnen will, sollte die tatsächlichen Werte aus den Abrechnungen der letzten Jahre heranziehen.
Zustand und Sanierungsbedarf
Zwei Wohnungen mit gleichem Faktor können sehr unterschiedliche Investitionen erfordern. Steht in wenigen Jahren eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch an, belastet das die Rendite erheblich. Der Faktor erfasst diesen Unterschied nicht.
Bei Eigentumswohnungen gibt die Höhe der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft einen wichtigen Hinweis. Ist sie gering und stehen größere Maßnahmen an, drohen Sonderumlagen. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, welche Themen anstehen.
Vom Faktor zur Nettomietrendite
Für eine fundierte Entscheidung reicht der Kaufpreisfaktor nicht aus. Er dient als Filter, um interessante Objekte von uninteressanten zu trennen. Danach folgt die genauere Rechnung.
Die Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite setzt den Reinertrag ins Verhältnis zum Gesamtaufwand. Vom Jahresmietertrag werden die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen, und der Kaufpreis wird um die Nebenkosten erhöht. Das Ergebnis liegt meist deutlich unter der Bruttorendite, ist aber realistischer.
Diese Rechnung sollte für jedes ernsthaft geprüfte Objekt erstellt werden. Sie zeigt, welcher Betrag nach allen laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt, und macht Objekte mit unterschiedlichem Zustand vergleichbar.
Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro, Nebenkosten von 30.000 Euro, einer Jahresmiete von 12.000 Euro und nicht umlagefähigen Kosten von 2.000 Euro ergibt sich eine Nettomietrendite von gut drei Prozent, obwohl die Bruttorendite vier Prozent beträgt.
Finanzierung und Eigenkapitalrendite
Die meisten Käufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Kredit. Ob sich das lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Nettomietrendite und Darlehenszins ab. Liegt der Zins über der Rendite, sinkt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital durch die Finanzierung. Bei den heutigen Zinsen ist das in vielen teuren Lagen der Fall.
Steuerliche Aspekte kommen hinzu. Abschreibungen und absetzbare Finanzierungskosten können die Rendite nach Steuern verbessern. Diese Effekte hängen aber stark von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater besprochen werden, bevor sie in die Kalkulation einfließen.
Der Faktor aus Sicht des Verkäufers
Auch für Verkäufer vermieteter Immobilien ist der Kaufpreisfaktor ein wichtiges Werkzeug. Er zeigt, wie Kapitalanleger das Angebot einordnen werden.
Realistische Preisvorstellung
Ein Verkäufer, der einen Faktor deutlich über dem regionalen Durchschnitt verlangt, wird es schwer haben, Kapitalanleger zu überzeugen. Ein Blick auf die Faktoren vergleichbarer Angebote hilft, die eigene Preisvorstellung zu überprüfen. Er ersetzt aber keine fundierte Bewertung.
Hilfreich ist es, die eigenen Zahlen so aufzubereiten, wie ein Anleger sie sehen möchte. Eine Übersicht mit Mieteinnahmen, Kosten, Mietverträgen und anstehenden Maßnahmen beschleunigt die Prüfung durch den Käufer und schafft Vertrauen. Lücken in diesen Unterlagen führen dagegen zu Abschlägen.
Die Miethöhe als Hebel
Da der Faktor auf der aktuellen Miete beruht, wirkt sich eine niedrige Bestandsmiete direkt auf den erzielbaren Preis aus. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, kann ein Käufer zwar auf künftige Erhöhungen hoffen, wird aber nicht den vollen Preis zahlen. Die mietrechtlichen Grenzen für Erhöhungen spielen dabei eine wichtige Rolle.
Eigennutzer als zweite Zielgruppe
Für kleinere Wohnungen kommen neben Kapitalanlegern auch Eigennutzer als Käufer in Frage. Sie orientieren sich nicht am Faktor, sondern am Vergleich mit anderen Kaufangeboten und mit der eigenen Miete. Eine vermietete Wohnung ist für sie aber nur interessant, wenn sie in absehbarer Zeit frei wird.
Wie man den Faktor sinnvoll einsetzt
Richtig verwendet ist der Kaufpreisfaktor ein hilfreiches Werkzeug. Er spart Zeit, weil er eine erste Einordnung in Sekunden ermöglicht.
Als Filter, nicht als Urteil
Der Faktor eignet sich, um aus vielen Angeboten diejenigen herauszufiltern, die eine genauere Prüfung verdienen. Eine Kaufentscheidung sollte aber nie allein darauf beruhen. Lage, Zustand, Mieterstruktur und Entwicklungsperspektive müssen in jedem Fall geprüft werden.
Sinnvoll ist es, eine eigene Obergrenze festzulegen, oberhalb derer ein Angebot nicht weiter geprüft wird. Diese Grenze sollte sich an der Region und an den eigenen Renditezielen orientieren. So wird der Faktor zu einem verlässlichen Werkzeug für die eigene Strategie.
Mit regionalen Werten vergleichen
Ein Faktor ist nur im Vergleich aussagekräftig. Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse enthalten für viele Regionen Liegenschaftszinssätze und Vergleichswerte, die eine gute Orientierung bieten. Auch örtliche Makler und Sachverständige kennen die üblichen Spannen.
Annahmen offenlegen
Wer einen Faktor angibt oder berechnet, sollte offenlegen, welche Miete und welcher Kaufpreis zugrunde liegen. Ist die Miete tatsächlich vereinbart oder nur geschätzt? Sind Stellplätze enthalten? Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, wird die Zahl vergleichbar.